Un logement insalubre ou non décent met en péril la sécurité des occupants. Dès lors, si vous y êtes confronté, déclarer un logement insalubre à la Caf s’avère indispensable pour faire valoir vos droits. De plus, la loi impose aux bailleurs de louer un bien conforme aux critères de décence. Face à cette situation, des travaux s’imposent et un signalement rapide auprès de la Caisse d’Allocations Familiales (Caf) devient nécessaire.
1. Êtes-vous allocataire ?
Avant d’entamer vos démarches, identifiez votre statut auprès de l’organisme :
- Vous êtes allocataire : vous percevez déjà des prestations ou votre dossier est en cours d’affiliation.
- Vous n’êtes pas allocataire : vous ne touchez aucune aide et ne possédez aucun dossier ouvert. Dans ce cas, la Caf ne pourra pas traiter votre signalement. Vous devrez vous tourner vers d’autres services publics (mairie, Agence Régionale de Santé (ARS)).
2. Insalubrité et non-décence : quelles différences ?
L’article article L822-9 du Code de la construction et de l’habitation conditionne le versement des aides au logement (APL, ALF, ALS) et au respect des critères de décence.
- Le logement non décent : Il ne respecte pas les normes de confort et de sécurité (absence de chauffage, infiltrations d’eau, électricité défaillante, surface insuffisante). Il peut présenter un risque pour l’occupant, et c’est la Caf qui intervient pour contraindre le propriétaire.
- Le logement insalubre : Le bâtiment présente des dégradations majeures ou des conditions d’occupation dangereuses. Cela génère un risque grave pour la santé et la sécurité des habitants (présence de plomb, d’amiante, risques d’effondrement ou absence d’ouverture sur l’extérieur).
En cas d’insalubrité suspectée ou avérée, ce n’est plus la Caf mais la préfecture, le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) ou l’ARS qui prend le relais pour réaliser un constat officiel. Pour simplifier vos démarches, vous pouvez effectuer un signalement unique sur la plateforme publique Signal Logement.
Le droit au relogement d’office
En cas d’arrêté d’insalubrité ou de péril, le propriétaire doit obligatoirement reloger le locataire. À défaut, il prend en charge l’intégralité de ses frais d’hébergement. Si le bailleur reste inactif, les autorités publiques se substituent à lui, à ses frais.
3. Évaluer la décence du logement
Pour vérifier l’état de votre habitation avant de déclarer un logement non décent à la Caf.
Les critères indispensables à contrôler
- La surface : Elle doit obligatoirement atteindre au moins 9 m² (avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum) ou présenter un volume habitable de 20 m³ pour un occupant seul.
- La performance énergétique : Depuis le 1er janvier 2025, le logement doit respecter des seuils de décence énergétique. La loi interdit ainsi la mise en location des biens classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
- Les équipements : Le logement doit disposer d’eau potable et de sanitaires conformes. Il lui faut également un chauffage fixe et fonctionnel ainsi que des installations électriques ou de gaz sécurisées.
Focus Colocation
En colocation, la règle de surface s’adapte : le logement doit faire au moins 9 m² par locataire en cas de baux individuels. Côté Caf, en colocation à bail unique, la consignation de l’APL s’applique collectivement à l’ensemble du logement. Avec un bail individuel, chaque occupant gère son dossier et son signalement de manière autonome. Consultez les détails sur l’APL en colocation et ses plafonds.
4. Les étapes pour effectuer le signalement
Étape 1 : Avertir le propriétaire
Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour exiger la réalisation des travaux. Si le désaccord persiste, contactez l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) ou un conciliateur de justice.
Étape 2 : Saisir la Caf
Si le propriétaire ne répond pas dans un délai de 2 mois (ou refuse les travaux), transmettez votre signalement à la Caf. Pour cela, envoyez votre grille d’évaluation complétée, une description des désordres et des photos afin de déclarer un logement non décent à la Caf. Vous pouvez aussi effectuer cette démarche directement en ligne sur la plateforme officielle Signal Logement, qui transmettra le dossier à votre Caf. En cas de litige persistant sur vos droits, référez-vous aux procédures pour un dossier Caf bloqué et ses recours légaux.
Étape 3 : La visite de contrôle
Un technicien mandaté par la Caf se déplace sur place. Il expertise le logement afin de valider ou non l’état de non-décence. Pour préparer cette intervention, informez-vous sur le déroulement d’un contrôle de la Caf à domicile.
Attention : si vous refusez l’accès du logement à l’agent de contrôle, la Caf pourra suspendre le traitement de votre dossier.
Cas spécifique : Le refus d’accès aux artisans pour les travaux
Si le logement est reconnu non décent mais que le locataire bloque l’accès aux artisans mandatés par le propriétaire pour faire les réparations, le bailleur peut saisir la justice pour obtenir l’autorisation d’accès ou demander la résiliation du bail.
5. Le déroulement des travaux et la consignation des aides
Si la non-décence est confirmée suite au signalement à la Caf, l’organisme adresse une mise en demeure au propriétaire lui ordonnant de réaliser les travaux de mise en conformité.
- Les délais : La loi ALUR accorde au propriétaire un délai maximal de 18 mois pour mener à bien le chantier de rénovation.
- Le gel des allocations : Pendant toute la durée des travaux, la Caf ne verse plus l’aide au logement ; elle la conserve sur un compte bloqué. Le locataire ne doit alors payer que son loyer résiduel (le montant du loyer total diminué de l’aide habituelle).
- La rétroactivité : Dès que le logement est remis aux normes et validé par un nouveau contrôle, la Caf débloque la situation. Elle reverse l’intégralité des sommes consignées au propriétaire. Attention : si les travaux ne sont pas faits dans les 18 mois, les aides sont définitivement perdues pour le bailleur.
Aides financières pour les bailleurs
Les propriétaires bailleurs peuvent mobiliser les dispositifs d’aide de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah), tels que MaPrimeRénov’ ou Ma Prime Logement Décent, pour financer la mise aux normes de leur bien.
Cas spécifique : Vente ou quittances de loyer
En cas de vente du bien occupé, les obligations de mise en conformité et la procédure de consignation sont automatiquement transmises au nouvel acquéreur. Concernant les quittances, le propriétaire a l’obligation de délivrer une quittance mentionnant le loyer total, mais en y faisant figurer explicitement le paiement de la part résiduelle par le locataire et le montant de l’aide conservée par la Caf.
Bon à savoir
Les non-allocataires doivent signaler l’infraction via la plateforme publique Signal Logement. En cas de déménagement rendu obligatoire par l’état du bien, vérifiez vos droits potentiels à la prime de déménagement de la Caf.
Déclarer un logement non décent à la Caf protège vos droits et contraint un propriétaire négligent à agir. Le mécanisme de consignation de la loi ALUR offre un levier financier puissant. Il permet d’agir sans risquer l’expulsion, à condition de respecter les étapes légales et de régler son loyer résiduel. En cas de doute ou de danger immédiat pour la santé, l’utilisation de la plateforme publique Signal Logement reste le moyen le plus rapide pour orienter son dossier vers les bons interlocuteurs et retrouver un habitat digne.
