Zoom sur la caution locative

la caution locative

C’est un fait ! Les impayés sont la plus grande hantise des propriétaires bailleurs qui mettent en location leurs biens immobiliers. Pour se protéger de ces situations anxiogènes, ils sont ainsi de plus en plus nombreux à sécuriser les revenus générés par leur bien en location par une caution locative. Mais, de quoi s’agit-il exactement ? Qui peut se porter caution ? Comment rédiger l’acte de caution ? Les réponses tout de suite dans cet article.

Caution locative : Quèsaco ? 

Souvent confondue avec le dépôt de garantie versé au début d’une location immobilière, la caution locative aussi appelée cautionnement est une garantie de paiement mise à la disposition du bailleur

Dans les détails, la caution locative est un contrat juridique par lequel un tiers physique ou moral dénommé caution ou garant s’engage envers le bailleur à régler les dettes locatives au cas où le locataire devient insolvable. Il peut s’agir des loyers, charges, intérêts de retards ou encore les frais de remise en état du logement suite à une dégradation. 

Ainsi, le propriétaire peut poursuivre le règlement de ses impayés auprès du garant. Par ailleurs, bien plus qu’un simple engagement moral, se porter caution est un acte grave de conséquences pouvant conduire à une procédure de saisie des patrimoines personnels et des revenus si le locataire ne peut satisfaire à ses obligations.

À noter également que si la durée de la caution n’est pas déterminée, l’acte de cautionnement est valable durant toute la durée de validité du bail et quels que soient les motifs du non-paiement. 

Quels sont les intérêts réels de la caution locative ?  

Souvent, une caution locative est demandée lorsque le loyer et les charges dépassent ⅓ des revenus du locataire ou lorsque celui-ci est étudiant, apprenti, intérimaire ou salarié en CDD. 

La caution locative présente donc un double intérêt. Pour le propriétaire, c’est de celui de se prémunir des défaillances de paiements et se protéger des mauvaises conduites du locataire. Pour le locataire, il s’agira de convaincre le bailleur de répondre positivement à sa candidature même s’il ne répond pas à toutes les exigences de ce dernier. Surtout, elle permet d’éviter les expulsions en cas de défaut de paiement

Quid des différentes cautions locatives

Il existe deux types de cautions auxquels le garant peut souscrire. Son engagement dépendra de celle qu’il aura choisi. 

La caution simple

La caution simple est un document écrit par lequel le bailleur s’engage en premier lieu à lancer une procédure de recouvrement auprès du locataire en cas de défaut de paiement. C’est seulement lorsqu’il n’y parvient pas qu’il pourra se retourner contre le cautionneur.  

La caution solidaire

Lorsque la caution est solidaire, le bailleur peut réclamer le règlement des impayés aussi bien auprès du locataire que du garant. Ceci afin d’assurer un paiement rapide de ce qui lui est dû. En outre, dans le cadre d’une caution solidaire, le bailleur peut se retourner vers le garant caution sans poursuivre le locataire.

Caution locative : que dit la loi ? 

Si la plupart des propriétaires demandent à leurs locataires de consolider leur dossier de candidature en apportant une caution locative, il ne s’agit en aucun cas d’une obligation légale. En effet, s’il n’est ni étudiant ni apprenti, le candidat à la location peut tout à fait refuser de se soumettre à cette requête.  

Par ailleurs, il existe certaines situations où le propriétaire ne peut tout simplement pas prétendre à une caution locative. Cette interdiction s’applique notamment lorsque le bailleur a souscrit à une garantie de loyers impayés ou de toute assurance le protégeant contre les risques locatifs.

Si le bailleur est une personne qui loue son logement à un étudiant boursier de l’enseignement supérieur, il lui est également interdit de demander une caution locative. 

Qui peut se porter garant ? 

En pratique, un proche (membre de la famille ou ami) ou une personne morale telle qu’un organisme, un employeur ou une banque peut se porter garant à la place du locataire. Pour les profils fragiles, l’État peut sous condition se porter lui-même garant à travers certains dispositifs.

Les organismes pouvant se porter garant :

S’il s’agit d’une personne physique, le garant devra remplir les conditions suivantes :

  • Avoir 18 et plus ;
  • Être juridiquement capable de signer une lettre d’engagement de caution ;
  • Présenter des revenus correspondant à 3 ou 4 fois le montant du loyer au propriétaire.

À savoir que les personnes de nationalité étrangère ou ne résidant pas sur le sol français peuvent se porter garantes.  

Dans tous les cas, quelle que soit sa nationalité, le garant devra fournir les pièces justificatives ci-après : 

  • 3 dernières fiches de paie ;
  • Derniers avis d’imposition ;
  • Justificatifs d’identité (carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire…) ;
  • Justificatif de domicile (la dernière quittance de loyer, facture d’eau, de gaz, électricité de moins de 3 mois, avis de taxe foncière, etc.) ;
  • Justificatifs d’autres revenus (mobiliers, locatifs, etc.).

Pour les cautions-personnes morales, elles devront justifier leur identité juridique en délivrant un extrait Kbis original de moins de trois mois, une pièce d’identité du représentant légal de la société et les 2 derniers bilans.

Comment rédiger un acte de caution ? 

Sous peine de nullité, l’acte de cautionnement doit comporter les mentions suivants :

  • L’identité du bailleur, du locataire et du garant ;
  • L’adresse du domicile du garant et du bailleur ;
  • Le montant du loyer ;
  • Les conditions de révision prévue par le contrat de bail ;
  • Le montant maximal que le caution s’engage à payer ;
  • La durée de la caution ;
  • La mention de l’article 22 de la loi de 1989 ;
  • La mention relative à la reconnaissance de la portée des obligations et la volonté réelle de s’engager.

À noter que l’acte de caution doit être fait en double exemplaire. Un pour le bailleur, un pour la caution de votre locataire. 

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